|
Федишен Олександр
студент
Вінницького торговельно-економічного інституту
КНТЕУ
м. Вінниця
ПРОГНОЗУВАННЯ
РИНКУ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ В УКРАЇНІ
Ринок комерційної нерухомості займає важливе
місце в економічних відносинах. Впродовж кількох років ціни на ринках
комерційної нерухомості найбільших міст України постійно зростали, значний
обсяг українських та іноземних інвестицій був спрямований в дану сферу. Практично
кожна велика компанія прагнула створити девелоперський або інвестиційний
підрозділ для реалізації проектів на ринку комерційної нерухомості.
Однак, глобальна економічна криза, яка почалася в
2008 р., показала, що за кілька років постійного будівництва нових будівель
ринки нерухомості в багатьох містах України виявилися перенасичені, а оцінки
потенційного попиту орендарів були занадто оптимістичними [5].
Ключовою проблемою власників нерухомості,
орендарів і покупців стали помилкові прогнози щодо майбутньої динаміки ринку. В
цілому, всі прогнози припускали збереження існуючого тренда у короткостроковій
перспективі і не використовували економетричних моделей [3]. Багато посередницьких
структур та аналітиків ринку не мали якісних інструментів моделювання ринку чи
свідомо приховували інформацію про можливе погіршення ситуації через
націленість на отримання комісійних від угод. Тому учасникам сектору
нерухомості необхідне чітке розуміння алгоритму оцінки перспектив розвитку ринку нерухомості [1].
Цілі і завдання дослідження: розробка моделі
прогнозування ринку комерційної нерухомості. Така модель повинна включати як
кількісний аспект у вигляді розрахункової методики прогнозування ринку, так і
якісний аспект у вигляді опису майбутніх структурних змін на ринку комерційної
нерухомості. У відповідності з поставленою метою ставляться наступні завдання:
Þ
дооцінка об’єкта нерухомості на даній території;
Þ
дослідження факторів впливу на
розвиток ринку комерційної нерухомості в межах адміністративно-територіальної
одиниці;
Þ
розробка алгоритму побудови
економетричної моделі для прогнозування ринку комерційної нерухомості
відповідно до наших критеріїв.
Теоретичною
й методичною основою дослідження послужили роботи вітчизняних авторів Бойко
А., Євтух О. та зарубіжних економістів Дж. Найта (Knight J.), Д. Стоука (Stoken D.) з
питань дослідження економіки підприємництва та ринку нерухомості.
На першій стадії визначаємо поняття «комерційна нерухомість», яке може являтися фізичним об'єктом, товаром, фінансовим активом
чи видом власності, що робить необхідним аналіз даної категорії в різних аспектах
підприємницької діяльності виходячи з точки зору:
Þ
потреби в нерухомості як
об'єкті підприємницької діяльності;
Þ
забезпечення ефективності
підприємницької діяльності;
Þ
зниження ризиків
підприємницької діяльності;
Þ
формування підприємницького
прибутку.
Додатково формуємо вимоги до прогнозування ринку
комерційної нерухомості з використанням «умови деталізації даних», при яких загальні соціально-економічні показники знижують
якість прогнозів підприємницьких структур [2].
На другій стадії відображаємо властивість «інвестиційного ефекту» ринку комерційної нерухомості, коли зростання
обсягу інвестицій в нерухомість і будівельних робіт у короткостроковому періоді
призводять до зростання цін на нерухомість, що необхідно враховувати в ціновій
стратегії підприємницьких структур. Оцінюємо фактори «інвестиційного ефекту» ринку комерційної нерухомості: обсяги експорту,
індекси цін на товари, транспортні послуги та паливо, оборот громадського
харчування, обсяги внутрішніх і іноземних інвестицій та будівельних робіт,
розміри дебіторської та кредиторської заборгованості підприємств, що слід враховувати
в бізнес-плануванні [4].
Завершальною стадією являється розробка
методичних рекомендацій по короткостроковому прогнозуванню ринку комерційної
нерухомості на основі моделі множинної
лінійної регресії, що дозволяє підвищити якість фінансового планування компаній.
Теоретична значимість дослідження полягає в
розроблених методичних рекомендаціях з прогнозування ринку комерційної
нерухомості. Практична значущість дослідження полягає в тому, що запропонована
методика прогнозування ринку комерційної нерухомості може використовуватися
суб’єктами підприємництва в процесі прийняття управлінських рішень.
Висновки проведеного дослідження:
Þ
комерційна нерухомість являє
собою багатогранне поняття, яке може розглядатися і як фізичний об'єкт, і як
товар, і як фінансовий актив, і як вид власності;
Þ
вплив комерційної нерухомості
виходить за межі економічної ефективності і включає також такі напрями як:
організаційна, соціальна, технологічна, екологічна ефективність.
В ході регресійного аналізу ринку комерційної
нерухомості авторами дослідження було доведено таку властивість, як «умова деталізації даних». Надто загальні показники, не показали високу
кореляцію з цінами на комерційну нерухомість, а також було виявлено, що із
зростанням обсягу інвестицій та будівельних робіт також підвищуються ціни на
нерухомість. Дана властивість отримало назву «інвестиційного ефекту». На основі зазначених методичних рекомендацій
стає можливим підвищити якість фінансового планування компаній, які функціонують
на ринку комерційної нерухомості.
Список
використаних джерел
1. Бойко
А. О. Організація управління діяльності суб’єктів ринку нерухомості : автореф.
дис. на здобуття наук. ступеня канд. економ. наук : спец. 08.06.02
«Підприємництво, менеджмент та маркетинг» / А. О. Бойко. — Луганськ,
2002. — 23 с.
2. Євтух
О. О. Вплив особливостей нерухомого майна на методологію його оцінки / О. О.
Євтух // Наук. вісн. Волин. держ. ун-ту ім. Лесі Українки. – 2004. – № 5. –
С. 133 – 138.
3. Stoken D. The Great Cycle: Predicting
and Profiting from Crowd Behavior, the Kondratieff Wave and Long-Term Cycles,
Revised Edition, Chicago, IL: Probus Publishing Company, 1993.
4. Knight
J. L., McCue Т.Е.
Office Building Investment and the Macro-Economy: Empirical Evidence. Journal
of the American Real Estate and Urban Economics Association, pp. 234-355, Vol.
3, 1987.
| 
