Ніколаєва Тетяна
к.е.н., докторант
Національний університет державної податкової служби України
м. Ірпінь
ІДЕНТИФІКАЦІЯ НерухомОГО майнА ЯК ОБ’ЄКТУ УПРАВЛІНСЬКОГО ОБЛІКУ
Розглядаючи нерухомість як економічний об’єкт, за результатами аналізу нормативних документів та численних наукових публікацій можна помітити, що ані в Україні, ані за кордоном, а також при міжнародних порівняннях термінів серед авторів немає єдиної думки (і навіть не прослідковується тенденція її появи) щодо співвідношення загальних економічних і облікових понять, таких як в українському варіанті «основний капітал», «основні фонди», «основні засоби». Відтак розбіжності у документах правового, обліково-фінансового, методичного та науково-теоретичного характеру створюють проблеми для ефективного управління нерухомим майном.
Сучасне поняття активи (assets) охоплює всі аспекти капіталу, фондів та засобів. В англомовній літературі з обліку та прикладної економіки воно як єдине ключове слово деталізується за допомогою допоміжних визначень: матеріальні, фіксовані, необоротні тощо.
Цікаво, що структуризація активів та рівень їх деталізації в обліку, як показує наш аналіз, у різних країнах можуть бути різними, то ж саме поняття стандарту обліку - відносне.
У результаті зазначених особливостей нерухомого майна та його відмінностей від інших необоротних матеріальних активів з’явилася можливість сформулювати визначення об’єкту нерухомого майна, зокрема державної власності.
Разом з тим, визначення нерухомого майна як об’єкту через статичні поняття активів чи будівель та споруд не розкриває його інвестиційної та вартісної сутності, що вимагає розглядати його у динаміці. Це означає, що нерухоме майно перебуває одночасно у формі інвестицій у підготовку проектів, об’єктів незавершеного будівництва, об’єктів, що експлуатуються з постійним споживанням ресурсів і зміною вартості.
Таким чином, нерухоме майно державної власності – це нерухомі (fixed) необоротні (non-current) матеріальні (tangible) активи державних організацій, підприємств та установ у формі будівель і споруд разом з земельними ділянками, на яких вони розміщені. Вони експлуатуються упродовж відносно довшого періоду; їхня вартість у процесі утримання та капітальних ремонтів формується мінливим чином (зменшується або збільшується), переноситься на виготовлену продукцію та послуги (амортизація) або споживається (зношування) з невідповідною зміною (зменшенням або збільшенням) ринкової вартості. Появі об’єктів нерухомого майна передують довготривалі і значні підготовчі витрати, ліквідація об’єктів може супроводжуватися витратами або доходами, зокрема із урахуванням ринкової ціни земельної ділянки, як правило, вищої за первісну. Управління нерухомим майном державної власності здійснюється на кількох рівнях, на кожному з яких реалізуються різні функції обліку, планування та контролю.
Можна вважати, що всі активи (майно) власника поділяються на рухомі і нерухомі, бо останні мають відмінності від усіх інших за рядом ознак.
Описаний підхід дає змогу конструктивно підійти до класифікації понять, уникнувши описаних вище протиріч при ідентифікації нерухомого майна через чинну систему звітності і статистики та при її удосконаленні.
Разом з тим, ми наполягаємо на тому, що визначення нерухомого майна через статичні облікові поняття активів чи майна не розкриває його динамічної інвестиційної та вартісної сутності. Тільки розглядаючи нерухомість з діалектичних позицій тау контексті категорії капіталу, можна побачити її динамічність, відзначену К. Марксом: " …капітал можна розуміти лише як рух, а не як річ, що перебуває у спокої ” [1, с. 121].
Організація управлінського обліку та аналізу нерухомого майна повинна враховувати усі складові та особливості формування вартості:
- по об’єктах з виділенням складових (земельних ділянок та будівель) у комплексі, що формує нову вартість;
- у розрізі конструктивних елементів з різними вартостями та життєвими циклами;
- із зазначенням різних режимів використання об’єктів (виробничих та невиробничих, діючих та недіючих, призначених для власного використання, оренди чи продажу, придбаних за власні чи залучені кошти);
- по етапах формування вартості життєвого циклу від отримання земельних ділянок, проектування та здійснення інших підготовчих заходів (до формальної реєстрації об’єкту нерухомості), до експлуатації і аж до знесення включно;
- по видах витрат, капітальних - на проектування, будівництво, капітальний ремонт та поточних – не утримання та експлуатацію;
- із урахуванням можливого включення рухомого майна у кошториси нових об’єктів з необхідністю його виокремлення від об’єктів нерухомого майна.
Таким чином, управлінський облік об’єктів нерухомого майна поєднує у собі їхній облік у складі основних засобів та матеріальних активів з обліком інвестицій та поточних витрат на утримання та експлуатацію. При цьому нова ідентифікація об’єктів нерухомого майна передбачає відповідне перегрупування облікових позицій, зручних для управління.
Використання запропонованих загальних підходів до управлінського обліку нерухомого майна передбачає у подальшому їхню деталізацію у термінах бухгалтерського обліку.
Список використаних джерел
1.Маркс К. Сочинения / К. Маркс, Ф. Энгельс . – [2-е изд .]. – М.:Политиздат , 1961. – Т. 24. – 648 с.
| 
