Абасов В.А., аспірант
Київський національний економічний університет
імені Вадима Гетьмана
м. Київ, Україна
ОСОБЛИВОСТІ ОРЕНДИ ДЕРЖАВНОГО ТА КОМУНАЛЬНОГО МАЙНА З ОГЛЯДУ НА ФУНКЦІЮ ДЕРЖАВИ, ЯК ОРЕНДОДАВЦЯ
Протягом всієї комерційної історії людства питання орендних відносин розвивались та залишались важливими. Одні з перших згадок про орендні відносини щодо земельних ділянок відносяться приблизно до 2000 років до н.е., на що вказують археологічні розкопки шумерських міст. Проте, актуальність цих питань не змінилась і на сьогодні.
Механізм таких орендних правовідносин вдосконалювався та ускладнювався протягом всієї історії, але разом з тим, основний предмет та умови залишалися незмінними. А саме, орендні правочини відносяться до майнових договорів, за якими певне майно передається в строкове користування від однієї особи іншій на платній основі.
В наукових дослідження Ніколенка Ю. В., Чаплигіна О. В., Шиян А. А., Горобчук Т. Т., Грабовецького Б. Є. неодноразово описувались чи аналізувались механізми реалізації оренди (оренда, лізинг, супрфіцій, концесія тощо) або визначення переваг чи доцільності оренди. Однак, мета даного дослідження полягає у вивченні недоліків встановлення орендних відносин, предметом яких є виключно нерухоме майно, яке належить державі, а також знаходиться на балансі державних або комунальних підприємств.
Організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності регулюються Законом про оренду державного і комунального майна [1]. На виконання вимог цього закону існує велика кількість підзаконних актів, зокрема постанови Кабінету Міністрів, які встановлюють методику оцінки тощо; рішення обласних та міських рад, які встановлюють відповідні порядки оренди для комунального майна. Але, основна ідея законодавства щодо оренди державного та комунального майна полягає у визначенні уповноважених органів, які здійснюють державну політики в сфері оренди майна, визначенні об’єктів, які можуть бути предметом оренди, порядку укладання договорів оренди та їх істотні умови, оцінки майна, інших прав та обов’язків сторін орендних відносин [1, 2, 3].
Законодавство визначає порядок передачі такого майна на конкурсних засадах, а також певні особливості врегулювання повноважень орендодавців. Водночас, мета даного дослідження полягає у тому, щоб звернути увагу саме на важливість та необхідність урегулювання орендних відносин з огляду на сьогоденні виклики та новий підхід, який не базується виключно на безпосередній оцінці майна, а передбачає більш складний, але максимально ефективний механізм розрахунку вартості оренди.
Для досягнення відповідної мети необхідно зрозуміти базові витрати орендаря, які виникають у нього при укладанні договору оренди. Ці витрати можна поділити на чотири основні складові: безпосередня плата за договором оренди, податок за користування землею (розраховується пропорційно по відношенню до займаної площі), витрати, пов’язані з комунальними послугами (електро-, газо-, тепло-, водопостачання і водовідведення), витрати на утримання (прибирання, вивіз сміття, поточний ремонт тощо).
Відштовхуючись від розглянутих складових, можемо зробити висновок, що за відсутності орендаря, певні витрати несе орендодавець. Це земельний податок, а також витрати на комунальні послуги. Таким чином, є зрозумілим, що у випадку наявності великої кількості вільних приміщень (офіційно вільних), видатки балансоутримувача є високими. Навіть більше того, кошти, які отримуються від інших орендарів балансоутримувач повинен витрачати на утримання приміщень, які є вільними. Тарифи на комунальні послуги за останній рік зросли від 45% до 115%, і це не є кінцевим результатом зростання їх вартості. Крім того, слід додати, що загальний стан державного та комунального майна є досить посереднім. Приміщення переважно не обладнані засобами вимірювальної техніки (лічильниками), а тому розрахунок вартості використаних послуг відбувається виключно за нормами, розрахованими відповідно до площ будівель, а електропостачання пов’язано з лімітами користування електричною енергією.
Якщо докладніше розглянути розрахунок витрат орендаря, то помітимо, що в першу чергу, безпосередня орендна плата за договором пов’язана з оцінкою. Разом з тим, вона коригується кожного місяця згідно рівня місячної інфляції та зростає накопичувальним підсумком, коли додаються до розрахунку вартості за попередній місяць, а не первісний (базовий). З урахуванням пришвидшеного темпу зросту інфляції вартість оренди для орендарів, які мають правовідносини з державними або комунальними підприємствами останні два роки значно більше аніж для орендарів, які укладають договори оренди ( на підставі цьогорічних оцінок).
Витрати, пов’язані з податком на землю, зросли відповідно до встановлених державою норм, відшкодування витрат на комунальні послуги зросли пропорційно росту відповідних тарифів. Разом з тим, витрати, пов’язані з утриманням (власне і повинен бути основним заробіткам балансоутримувачів) майже не змінилися. Цьому є низка суб’єктивних та об’єктивних факторів. До об’єктивних можна віднести відсутність росту заробітної платні (один з базисів для розрахунку вартості послуг з утримання), до суб’єктивних – балансоутримувачі відмовляються від збільшення вартості послуг з метою утримати орендарів у будь-який спосіб.
Таким чином, враховуючи вищезазначене, можемо стверджувати, що поліпшувати поточну ситуацію необхідно шляхом зміни підходу до розрахунку вартості оренди, а також забезпечивши максимальний рівень зайнятості площ орендарями. Більш того, з метою забезпечення ефективного використання ресурсів (нерухоме майно, яке пропонується в оренду) необхідно використовувати досвід компаній, які управляють значними офісними або торговими площами. Такий механізм передбачає розрахунок вартості витрат орендаря на квадратний метр, який враховує безпосередню вартість оренди, витрати за комунальні послуги із розрахунку на квадратний метр, інші витрати, які виникають у зв’язку із користуванням таким майном. В результаті відповідних розрахунків виникає певний коефіцієнт, який саме і є базовим для розрахунку договірної вартості оренди майна. Водночас, необхідно передбачити корегування такого коефіцієнту в тому числі і в бік зменшення (в бік збільшення коригування має відбуватися, зокрема орієнтуючись на рівень інфляції) з метою залучення додаткових орендарів, а також недопущення відтоку вже існуючих. Це дозволить створити умови для ефективного використання значних ресурсів, державі успішно конкурувати з значними операторами орендних площ, а також наповнювати центральний та місцеві бюджети.
Список використаних джерел:
1.Про здійснення державних закупівель [Текст] : [закон України : офіц.текст : за станом на 09.05.2015 р.] / Верховна Рада України; Закон від 10.04.2014 № 1197-VII // Відомості Верховної Ради (ВВР)/ – 2014. – № 24. – С.883. – Доступно з мережі Інтернет : http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2269-12 (дата звернення 28.05.15). – Назва з екрана.
2.Про затвердження Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна [Текст] : офіц.текст: за станом на 27.05.2015 р. /
Кабінет Міністрів України; Постанова, Порядок від 31.08.2011 № 906. – Доступно з мережі Інтернет : http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/906-2011-%D0%BF (дата звернення 28.05.15). – Назва з екрана.
3.Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу [Текст] : офіц.текст : за станом на 15.10.2014 р. /
Кабінет Міністрів України; Постанова, Методика від 04.10.1995 № 786. – Доступно з мережі Інтернет : http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/786-95-%D0%BF (дата звернення 28.05.15). – Назва з екрана.
| 
