Ліщук В.І., к.е.н., доцент кафедри економіки природокористування та економічної теорії
Східноєвропейський національний університет імені Лесі Українки
м. Луцьк, Україна
Ліщук М.Є., к.с-г.н., доцент кафедри охорони праці та безпеки життєдіяльності
Московчук А.Т., к.е.н., доцент кафедри обліку і аудиту
Луцький національний технічний університет
м. Луцьк, Україна
ГРОШОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ: СТАН ТА НАПРЯМИ УДОСКОНАЛЕННЯ
За сучасних умов земля є одним із важливих та складних об’єктів оцінки, що обумовлено її специфікою як територіального базису і засобу виробництва, недосконалістю нормативно-правової бази та ринком землі, який є нерозвинутим і перебуває у стадії становлення.
Теоретико-методологічним та методичним питанням оцінки землі приділяли увагу як зарубіжні, так і вітчизняні учені, такі як Анцирев Ю.Ю., Вессели Р., Волков С.Н., Гордієнко В.П., Дехтяренко Ю.Ф., Добряк Д.С., Драпіковський О.І., Жулавський А.Ю., Еккерт Джозеф К., Канаш О.П., Лихогруд М.Г., Мартин А.Г., Палеха Ю.М., Ромм А.П., Третяк А.М., Харісон Г., Яруллин Р.Р. та інші. Проте важливість та складність проблеми вимагає цілісного підходу та систематизації основних методичних положень.
У зарубіжних країнах інститут грошової оцінки земель існує давно. Його виникнення тісно пов’язане із загальними процесами формування ринкових економічних відносин. Особливостями оцінки земель у зарубіжних країнах є: розмежування нормативної оцінки, що виконує виключно фіскальні функції й спрямована на визначення розмірів податку за землю, і ринкової (експертної), яку застосовують при здійсненні трансакцій (купівля-продаж, застава, успадкування тощо); розгляд земельної ділянки як невід’ємної складової цілісного майнового комплексу та її оцінки разом із будівлями і спорудами, розташованими на ній; застосування диференційованого підходу до нормативної оцінки забудованих земель, земель сільськогосподарського використання та земель лісового фонду [1].
В Україні грошова оцінка складається з нормативної та експертної. Дані нормативної грошової оцінки земельних ділянок використовуються для визначення розміру земельного податку, орендної плати тощо. Експертна грошова оцінка використовується для цивільно-правових угод щодо земельних ділянок, визначення вартості об’єкта оцінки.
Грошова оцінка обумовлена специфікою землі як товару, тому основними чинниками, що впливають на її величину є просторові, ринкові, правові, кількісні, якісні, технологічні. Об’єктивність грошової оцінки земельних ділянок залежить від методичних підходів, які можуть застосовуватися.
Законодавче регулювання та інструментарій проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок містить низку проблем, основними з яких є:
– неможливість використання для оцінки земель сільськогосподарського призначення найбільш об’єктивного та достовірного методичного підходу, який полягає у зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок;
– кримінальна відповідальність оцінювача за недостовірну чи необ’єктивну оцінку майна, тоді як оцінювач не встановлює ціну, а пояснює її вірогідне значення;
– обмеженість доступу оцінювачів до інформації, необхідної для здійснення оціночної діяльності;
– недосконалість ліцензійних умов, пов’язаних з господарською діяльністю щодо проведення землеоціночних робіт.
Світовий досвід свідчить, що у більшості розвинутих країн світу простежується тенденція до розгляду землі та її поліпшення як цілісного об’єкту оподаткування та оцінки, що забезпечує принципи ефективності та справедливості (на відміну від України, де оцінка та оподаткування здійснюється окремо для землі та її поліпшення) [2]. Запровадження такого підходу в Україні упередить створення великої кількості оціночних механізмів, які можуть привести до неефективності процесу оцінки нерухомості та зростання витрат на ці процеси.
Основними недоліками нормативної грошової оцінки землі в Україні можна вважати такі:
– методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення передбачає, що оцінка земель сільськогосподарського призначення провадиться окремо за орними землями, землями під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами. Проте у їх складі є несільськогосподарські угіддя, які також мають оцінюватися;
– грошова оцінка земель базується на нормативних показниках 1995 р. (норма рентабельності – 0,35, середня урожайність – 31,5 ц/га, ціна реалізації – 17 грн., виробничі витрати – 303 грн./га і ставка капіталізації – 3%), які на теперішній час є застарілими і не відповідають існуючим реаліям;
– у змінах до Методики [3] не передбачено врахування реальної динаміки виробничих витрат, що призводить до поступового викривлення землеоціночних показників і процедури встановлення та затвердження нормативів показника капіталізованого рентного доходу земельної ділянки;
– землекористування є динамічним, значна частина земель перебуває поза користуванням підприємств, тому не може бути додержана багаторівневість проведення оцінки та застосування природно-сільськогосподарського районування [4], яке передбачене ст. 179 Земельного кодексу України [5];
– сучасна Методика не враховує впливу екологічних чинників на ефективність використання земельних ресурсів. У зоні впливу промислових підприємств урожайність зернових культур знижується на 20-30, соняшника – на 15-20, овочів – 25-30, кормових – 23-28 %. Крім того на якість землі негативно впливають перезволоження, водна та вітрова ерозії тощо.
Недоліки методик експертної та нормативної грошової оцінки землі дозволили систематизувати основні напрями удосконалення:
– на рівні законодавства передбачити звільнення суб’єктів оціночної діяльності від кримінальної відповідальності при підготовці звіту про оцінку;
– забезпечити запровадження принципу «єдиного вікна» для ліцензованих оцінювачів з метою одержання ними повної і оперативної інформації про об’єкт оцінки;
– установити, що оцінка земель сільськогосподарського призначення проводиться окремо за сільськогосподарськими та несільськогосподарськими угіддями;
– запровадити підхід, згідно якого технічна документація з оцінки земель сільськогосподарського призначення адміністративно-територіальної одиниці має включати шкали агровиробничих груп ґрунтів;
– з метою врахування екологічних чинників варто застосовувати показник еколого-економічного результату, зменшеного на величину втрат, обумовлених екодеструктивним характером господарювання.
Список використаних джерел
1. Про міжнародну оцінку земель [Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://obuch.com.ua/pravo/18627/index.html?page=6 (дата звернення : 16.10.2015 р.). – Заголовок з екрана.
2. Щодо регулювання оцінки земель при впровадженні ринку сільськогосподарських земель в Україні : аналітична записка [Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.niss.gov.ua/articles/981/ (дата звернення : 17.10.2015 р.). – Заголовок з екрана.
3. Постанова Кабміну України «Про Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» № 213 від 23 березня 1995 р. [Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/213-95-%D0%BF (дата звернення : 16.10.2015 р.). – Заголовок з екрана.
4. Мартин, А.Г. Оновлення методичних засад нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zsu.org.ua/andrij-martin/9220-onovlennya-metodichnikh-zasad (дата звернення : 15.10.2015 р.). — Назва з екрана.
5. Земельний кодекс України [Текст] : офіц. текст : за станом на 01.07.2015 р. / Верховна Рада України ; Закон від 25.10.2001 № 2768-III // Відомості Верховної Ради України. – 2002. – № 3-4. – Ст. 27. – Відомості доступні також з мережі Інтернет : http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 (дата звернення : 17.10.2015 р.). – Заголовок з екрана.
| 
